深圳楼市下行成共识

　　深圳楼市经过上半年的大幅度降价，近几个月陷入价高量缩的冷清格局。深圳市国土局统计显示，6、7、8三个月深圳房价回升，分别为12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。

　　与房价高位形成对比的是，销售一直维持地量，8月份新房销售面积仅为28.02万平方米，比5月份的38.48万平方米高点相差甚远。

　　推盘多销量少

　　“金九银十”被认为是楼市的传统旺季，但根据深圳国土局网站初步统计，仅从9月份降息后的一周销量来看，深圳成交新房695套，较之前八周单周销量出现下滑，比降息前一周环比下降25.5%，成交均价为10718元/平方米。其中，深圳关外成交量为479套，占全市总成交量的68.9%。同时，二手房市场成交量也出现较大幅度下降，共成交670套。

　　早在8月份，为备战“金九银十”深圳各大开发商就加大推盘量，全市公开发售的住宅项目达16个，比7月增加5个，供应住宅72.4万平方米，环比增加198%。虽然推盘量大，但除部分楼盘降价热销外，多数楼盘依旧惨淡。

　　8月21日，万科在深圳启动“1”计划，万科城“预存1万送10万”、第五园“加1元送全屋精装修”等活动推出后，汇聚大量人气，并引起其他开发商极大关注。随后的8月30日，万科再推出“1”计划升级版，部分项目推出20至30套一口价单位，实际价格更低，且对分布在不同楼层和朝向的单位进行统一定价，激发更大热情。

　　与之相反的是一些楼盘继续维持原有价格，开发商仍在期盼政策松动。深圳各大中介的统计数据恰恰说明了这一点，置业国际分析数据称，今年有80%的新开盘项目销售率在五成以下。深圳中原地产统计，去年滚到今年的存量达271万平方米，今年这一批存量平均的消化率仅仅为11%。众厦地产深圳公司总经理林昌隆也表示，众厦地产监控的143个项目，平均销售率只有44.97%。

　　为了能在“金九银十”取得好的销售业绩，又不愿直接降价，深圳许多楼盘都延长蓄客期，中粮澜山、天安高尔夫珑园、迷你新居、中海西岸华府、佳兆业茗萃园二期等项目，早早取得了预售许可证，但一直没有开盘。招商地产营销总监王钻表示，8月底开盘的招商海月5期，在开盘前一个多月就开始用各种方式蓄客，才取得了开盘销售逾五成的业绩。

　　“金九银十”仍难言触底

　　一手房市场疲软，二手房市场更是价量齐跌。中原地产的数据显示，8月深圳市二手房成交面积约为30.47万平方米，实现均价11498元/平方米，两者环比分别下降了9.87%和5.67%，均价已触及今年的最低点。

　　世华地产研究中心总监肖小平表示，二手房业主的危机感明显不如开发商，普遍还对“金九银十”抱有一定的期望，这导致了不少片区出现了二手房价格高过一手房价格，造成成交受阻。

　　根据记者了解，深圳很多持币观望的购房者正在期待明明白白的降价，而他们观察的主要是两个指标，一个是“领头羊”万科的举动，另一个则是“十一”将要举行的中国(深圳)秋季房地产交易会的动向。

　　“春交会时，开发商对市场判断未形成共识，所以市场并未统一降价。现在开发商们的共识已基本形成，所以秋交会整体降价很有可能。”深圳社科院研究城市运营中心主任高海燕表示。

　　据中原地产统计，今年9至12月份还将有32个项目入市，推出套数在1.5万至1.8万套之间，深圳楼市继续下行已基本成为共识。多数业内专家表示，深圳楼市底部难以预测，“金九银十”未必就是底部。众厦地产总经理助理林晓华认为，最严峻的时期也许还远远没有到来。

　　英联国际不动产董事长郭建波也在一场分析会上公开表示，目前深圳整体房价仍然偏高，而政策的不明朗，将导致未来一年市场继续目前的调整态势，深圳全市新房均价可能会下调至1万元/平方米。他同时认为关内房价下跌空间不大，但关外可能还有10%-20%的跌幅。