价格调整不到位 楼市金九银十注定前景黯淡

　　奥运会之前普遍存在的楼市僵持局面，终于随着房价的松动而开始松动。房地产投资也开始了有所行动，上半年5、6月份弥散期间的观望情绪，使得历年的“红五月”表现惨淡。对于开发商来说，抓牢下半年“金九银十”的时机进行销售，已是决定其能否顺利回笼资金的背水一战。

　　开发商

　　抓住最后促销良机

　　“在8月份奥运会开始之后，业内就已经在讨论9月份的促销计划了。”一位开发商告诉记者，“是否要降价、降价幅度多少、如何推盘等，现在都是需要慎重考虑的问题。”

　　作为房地产的龙头老大，曾在今年元宵节率先推出“降价”活动的万科，再次成为“金九银十”楼盘促销的领头羊。这一次，万科在上海的8个楼盘，与以往“犹抱琵琶半遮面”的让利形式不同，直接用打折降价的方式取而代之。一时间，抢滩“金九银十”的争夺战似乎已拉开了序幕。

　　从各家房地产企业已经披露的中期业绩报告来看，资产负债率居高不下，已是房地产企业的“共有特征”。更有甚者，不少房地产企业的现金流出现负值，这意味着，在销售疲弱的情况下，房地产企业的资金链面临着极大的压力。

　　仔细观察半年来净利润排行居前的几家房地产企业，万科与保利地产皆属于“及时”调整了销售策略，从而使得上半年的销售业绩表现“抢眼”。尤其在今年3月份，万科作为主动降价的少数开发商之一，当月的销售面积为71.9万平方米，销售额达到66.8亿元，这一数据甚至高于2007年中任何一月的销售成绩。由此可见，调整销售价格是促进成交的有效手段。

    投资者

　　价格未到底线继续观望

　　但是，表现开始愈加“热烈”的房地产市场，却并未获得消费者的领情。8月份，万科、金地率先在上海浦东新区三林板块点燃战火：万科宣布单套房产最多可以优惠10万元，而金地也不甘示弱地采取“特价”方式力推旗下楼盘金地湾流域。然而，在这种竞相“甩卖”的情况下，购房者王先生的心态颇具代表性：价格仍未到位。

　　王先生认为，表面上来看，万科这次的销售优惠似乎前所未有，但实质上并不算“伤筋动骨”。“有些楼盘是新开项目，可能只是把原本的高额利润空间进行了些许压缩，在定价上不会承受‘降价’的压力。但以其一贯的价格‘标竿’表现来看，简单的优惠并没有达到消费者的心理预期。”

　　他甚至表示，万科这次甩出优惠房源，只是试图松动楼市僵持格局的举措。“称之为试水也可以。”

　　他告诉记者，“金九银十”的上海楼市可能会出现众多促销手段，但只要房价调整算不上实质性的降价措施，他会一直观望下去。“达到心理价位为止。”

　　市场

　　供求可能进一步失衡

　　“今年的‘金九银十’更多是个传统概念，并不具备绝对性。”一位不愿意透露姓名的北京开发商指出，如今在销售市场中已经占得先机的开发商，其实早于前两个月便已悄悄开展或明折或暗降的促销活动。“等到‘金九银十’再进行快速消化，其实已经晚了。”

　　有数据显示，8月份上海商品住宅成交面积为62.44万平方米，环比降幅为14％；成交均价为13657元/平方米，却环比微涨6.7％。与此同时，商品住宅供需比从7月份的1.75，进一步下滑到8月的1.03，供求趋势有失衡趋势。“更应注意的是成交量的变化，而不是价格变化。”一位上海开发商坦率表示。

　　根据规划，北京市保障性住房将在今年大批入市，购房需求的进一步分流已迫在眉睫。而在上海，9月份新盘供应初步估计可逾30个，共计推出上百万平方米新房源。“金九银十”成色几何，其实更在于开发商的调整措施是否到位。