“以房养老”南京搁浅 “租房养老”成新尝试

　　由全国老龄委办公室、国家发改委、民政部和财政部等十部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》和《我国城市居家养老服务研究》（以下简称《研究》）日前正式出台。

　　《研究》中公布的调查显示，我国已于1999年进入老龄社会。人口老龄化给我国的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是养老保障、医疗保障、养老服务和农村养老等方面的压力巨大。

　　当前，仅靠政府和社会保险，远远不能为民众提供足够的养老保障。

　　《研究》同时公布，中国城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场规模已经超过700亿元人民币，2010年将增加到1300亿元，到2020年将超过5000亿元。

　　专家指出，如能引进社会资本组建相当规模的“养老公司”，不仅能产生很好的经济效益，也具有良好的社会效益。

　　江苏商报从今日起，将连续推出重点策划“养老模式经济观察”，为破解我国日趋严峻的养老服务难题，提供经济视角的切实建议。

　　“以房养老”南京搁浅,近日，汤山留园老年公寓的法人吉德胜找到江苏商报，向本报独家爆料：曾被全国媒体称作“南京模式”的“留园以房养老”业务，早在2005年9月就已终结。吉德胜表示，“以房养老”刚开始只是一个噱头，以后就一直停留在构想阶段。而在养老院两位负责人的经济纠纷之后，养老院已经转变成“温泉公寓”

　　南京汤山温泉路1号，比邻“蒋介石温泉别墅”。

　　一家新的温泉公寓正在进行全面整修，施工机器和工人都正在紧张忙碌着。大门口悬挂着“南京勤善堂刘园温泉公寓”的红色条幅，上面可以清晰地看到“餐饮、温泉”的服务范围，以及两个显眼的预订电话。

　　汤山作为全国四大温泉疗养区之一，各类温泉公寓集聚。一家新的温泉公寓的出现，在汤山镇上已是习以为常。事实上，并没有太多人知道，这家“南京勤善堂刘园温泉公寓”便是原来的“汤山留园老年公寓”。

　　2005年5月，该公寓曾经在全国第一家创立“以房养老”的新型养老模式，成为全国第一家“敢吃螃蟹的人”。这种移植国外的养老方式，一度被定位为“以房养老的南京模式”，受到国内各媒体的广泛关注甚至较高评价，并引发全国关于养老模式的大讨论。

　　一时间，汤山留园老年公寓名声大震。自称是留园老年公寓的负责人、“以房养老”的创始人——养老院负责人刘小艳因此扬名全国。

　　但一句“留园的以房养老早在2005年9月就已经停止”打破了平静。

　　吉德胜，另外一位自称南京温泉留园老年公寓的负责人，亮出由南京江宁区民政局颁发的法定代表人证书，告诉江苏商报，“以房养老”一开始只是一个噱头，接下来更像是一个“骗局”。

　　如今，“留园”改成了“刘园”“老年公寓”变成了“温泉公寓”。3个字的改变，恰恰涵盖了南京“以房养老”模式衰败的整个过程。而突然跳出来的两位“负责人”的恩怨纠纷，也反映出民营机构在探寻养老市场的背后起伏。

　　养老院的“法人之争”

　　2004年，37岁的吉德胜手中有些积蓄。准备在南京寻找项目，自己投资开创事业。

　　经一位朋友向吉德胜介绍说，位于江宁区汤山镇温泉路1号，有一家养老院正在对外寻求合作。“现在中国进入老年社会，老年市场很大，可以不妨尝试”。

　　朋友口中介绍的养老院，就是“汤山留园老年公寓”。由一位川籍女子刘小艳创办，当时租用的是部队房屋，租期为10年，每年租金为12万元。2003年9月16日，100多个床位、占地2000多平方米的老年公寓正式对外营业。

　　事实上，这位日后成为各大媒体追逐热点人物的刘小艳，有着极为复杂和坎坷的人生经历。据熟悉刘小艳的人向记者透露，现年47岁的刘小艳出生在四川省威远县，1982年嫁到成都市郊区。后来婚姻失败，在女儿7岁时来到南京，主要为一家小饭店刷锅洗碗赚取生活费，并做过保姆工作。后来在河海大学附近的农贸市场承包卖鱼摊位。其后，又开过饭店、从事卖保险等工作。

　　据刘小艳本人向南京媒体透露，多年打拼之后，她从小保姆变成了百万富姐，最后倾其所有在南京汤山建起了老年公寓，成为当地的“爱心大姐”。

　　听了朋友的介绍，吉德胜决定亲自前往汤山老年公寓，对整体情况进行细致了解。“我当时去的时候，感觉公寓很破旧。刘小艳当时告诉我，她急于需要投资。”吉德胜表示，当时并没有答应投资，只承诺考虑两天会给回复。

　　针对希望吉德胜参与对公寓投资的问题，刘小艳曾做过这样的解释，要想让更多的老人能安享晚年，靠她这个小小的公寓肯定是不现实的。此外，她这个只有初中文化的“老总”在管理这个公寓时，感到力不从心。为了这个爱心事业，她需要寻找一位懂得管理的人才。

　　吉德胜最终决定参与汤山温泉的投资。“当时决定投资，主要有三个原因。第一，老年公寓属于老年福利事业，能享受一定的政策优惠；第二，自己当过兵，养老院租的是部队的房子，感觉和部队打交道比较放心；第三，公寓的位置特别好，与蒋介石温泉别墅只有一墙之隔，做温泉生意肯定能火。”

　　当时的吉德胜认为，无论从老年事业本身，还是从投资回报来说，这都是一个不错的项目。

　　吉德胜决定拿出30万元，对老年公寓进行改造。同时，他向刘小艳提出三个条件。从当时的协议内容来看，吉德胜拿出30万元现金用于公寓装修，占到公寓49%的股份，刘小艳占51%。但吉提出要做法人代表。

　　刘小艳的描述与吉德胜的说法有出入。她说，2004年7月中旬，吉德胜对老年公寓投入了30万元，以合伙人的名义开始工作。但12月份，吉找到她商量，认为自己在这里的职位太低，不能展示自己的特长，希望她将公寓的法人代表进行变更，让自己成为名正言顺的负责人，才能大干一常一心扑在事业之中的她，答应了吉要求。

　　尽管两人的描述有所不同，但至少可以证明一点：2004年7月份，双方的确签署了合作协议，并在同年年底，双方到江宁区民政局做了法人变更。

　　也就在此时，在全国引起广泛关注及激烈讨论的“以房养老”模式，正在从这里开始酝酿。

　　“以房换养是个噱头”

　　“我才是以房养老的第一构想人。”吉德胜告诉记者，考虑到有不少老人有自己的房产，身边缺乏人照顾。完全可以尝试用房子来养老。因此，“以房养老”是一个不错的概念构想。

　　但这一切，仅仅停留于构想。

　　从当初对媒体发布“以房养老”的构想之后，3年来，吉德胜第一次向媒体透露，其实“以房养老”仅仅是一个构想，还有很多方面需要细节化。考虑到养老院刚刚开始运作，需要打广告扩大知名度，匆忙中将本不成熟的想法，提前向外界进行了公布。

　　“从某个程度上来说，以房养老多少有一些玩‘噱头’的意思。”吉德胜说。

　　2005年5月份，汤山留园老年公寓向外界陆续披露，决定实施“以房养老”模式。就是老年人把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。通常意义上所说的“倒按揭”养老方式，开始进入国人视线。

　　按刘小艳介绍，拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，只要自愿将房产抵押，经公证后便可入住老年公寓，双方签订产权协议。该公寓承诺：签订了“以房养老”协议的老人，在其有生之年不卖房，而是由公寓将房屋租出去，通过租金来为老人养老。

　　如果房租高于每月840元，超出部分由老人自由支配。老人入住后，如生小病则由老年公寓报销医疗费；医疗费用如超过10万元，老人才能将房子卖掉。否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房子才能卖掉，房款归老年公寓所有。

　　令吉德胜和刘小艳都没有想到的是，随后，全国各地媒体把“以房养老”这个话题炒大了。上海、深圳等地媒体纷纷对“以房养老”进行了报道分析。在这些外地媒体的报道中，无一例外都以南京汤山留园老年公寓的倒按揭模式举例，并将这种模式称为“南京模式”。

　　一时间，留园老年公寓在全国名声大震。

　　而此时，该公寓的两位股东之间的矛盾随之而来。

　　“7月6日晚上7点左右，刘小艳在江宁上峰镇修车，要吉拿钱付修理费。吉赶去后两人又发生了争执，他不由分说，一把将刘小艳从车里拖出来，当着很多人的面扯去了她的衣裤并开始毒打。直到这时刘小艳才开始要报警。吉见她要报警更是暴跳如雷，随手拿起旁边的一把铁锹，狠狠地向刘小艳的头上砍去，顿时刘小艳变成了血人。危急关头，110民警赶到了现场，将刘小艳送进了医院。”当时，刘小艳向一家媒体这样叙述事情的整个经过。

　　吉德胜在接受记者采访时承认，在留园养老院运作一年后，双方矛盾激发，他最后动手打人。但过程并不完全像刘小艳诉说的那样。

　　“以房养老”的老人在哪

　　两位合伙人的矛盾爆发之后，老年公寓一度关闭，原来住在这里的老人全部被赶了出去，直到2006年年初才重新开业。

　　本报曾在2006年3月份，赶往汤山留园老年公寓采访。当时居住的四位老人，没有一位是以“以房养老”的模式住进去的。记者就“以房养老”办得如何向刘小艳求证。当时，刘小艳脱口而出：“没有，没有这回事，我们没有办这么个事情。”

　　当记者继续追问她以前阐述的“以房养老”模式时，刘随后又承认，当初她是推出过“以房养老”的模式，也有两位老人以“以房养老”的模式住进了养老院。但是因为最近这两位老人把腿摔伤了，已经回家养伤去了。

　　“给我你的房子，我替你养老送终。”这种由南京汤山的温泉留园老年公寓提出的独特养老方式，并没有取得成功，除了个别咨询的老人外，这个崭新的概念依然“门庭冷落”。

　　对此，刘小艳在接受《第一财经日报》采访时坦言，事实上找人测算后她发现，养老院面临的经营风险绝不会小：一般一个老人一年约花费1万元。老人顺当度过余生倒也罢了，怕就怕那些原健康生活几年的老人，忽然因病瘫痪或长期住院，到时候养老院付的医疗费用可就是无底洞了。

　　“当时整个构想是我提出来的，刘小艳根本不懂得究竟什么是‘以房养老’。她向记者所讲的东西，根本经不起推敲。别人只要稍微算一算，就会觉得这种方式不可行，这也是‘以房养老’最终夭折的根源所在。”吉德胜告诉记者。

　　据知情人向记者透露，从“以房养老”的模式提出来，留园老年公寓并没有接收一位利用这种模式养老的老人。

　　“我可以负责任地讲，‘以房养老’的养老模式从2005年9月份就已经完全停止。”吉德胜向记者强调。

　　“以房养老”纠纷中止步

　　2007年12月31日，一份《南京汤山留园老年公寓停业声明》在各大网站上出现。声明称，南京汤山留园老年公寓，自从2005年9月份以来，已经被他人强行非法占有和霸占，并打着“留园老年公寓”的旗号进行各种非法经营和诈骗等活动。留园老年公寓法人代表被强行赶走。鉴于此，南京汤山留园老年公寓宣布停业。

　　这份声明的落款是南京汤山留园老年公寓法人代表吉德胜。2007年9月，吉德胜坚持以汤山老年公寓法定代表人的身份，向刘小艳讨要公寓财产。刘小艳则坚持自己才是公寓的负责人。双方发生了激烈争执，并惊动了汤山派出所出面协商。汤山派出所对此事进行了证实。

　　据了解，汤山派出所邵所长曾亲自出面调解。要求吉德胜和刘小艳各自带着证件和法律文本，前往江宁区民政局，由汤山留园老年公寓的主管单位核实双方文件的有效性，并判定谁才是真正的负责人？

　　记者从江宁区民政局查看到《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位登记证书》上看到，在法定代表人与负责人的后面，都写着吉德胜的姓名，签发日期分别为2004年12月21日和2004年12月27日。

　　为了进一步证实留园老年公寓的归属问题，记者从南京市江宁区老年人社会福利机构信息一览表中查到，汤山留园老年公寓，床位122个，服务人员10人，法人吉德胜。

　　今年2月18日，记者来到汤山留园老年公寓的主管单位——江宁区民政局。社会福利科翁科长表示，从法律意义上来说，吉德胜应该是留园老年公寓的负责人。

　　吉德胜提出，自从2005年9月份至今，刘小艳曾以留园老年公寓名义与其他单位签定多份法律文件。这些文件都没有得到自己的认可，也没有养老院的盖章，应没有法律效力。

　　由于刘小艳没有接受本报面对面的专访，记者无法看到一些协议的具体文本。当记者再次致电刘小艳进行求证，刘小艳告诉记者，以房养老还在继续做，留园老年公寓也并不存在任何纠纷，然后匆忙挂掉了电话。

　　至此，在全国第一个喊出“以房养老”模式而名噪一时的汤山老年公寓，已经慢慢演变成两位负责人的经济纠纷。民营机构提出“以房养老”的概念，在这样的争执中，渐渐消失怠荆